商品房业主迅速恢复围墙 北京龙湖小区拆墙事件陷拉锯战

2018年01月14日 19:27来源:网络整理手机版

  【财新网】(记者 侯雯)1月12日被自住房业主拆掉的隔离铁门,短短一天后,在1月13日上午又重新屹立,并有钢条加固。这意味着龙湖地产(00960.HK)北京“首开龙湖天璞”小区的商品房和自住房又重新隔离。从围墙再次恢复开始,开发商龙湖地产在铁门两侧增加了数十名安保人员驻守,严阵以待。

  在这个位于北京朝阳区东坝乡的“首开龙湖天璞”小区里,1月12日上午,自住房业主在收房之日,合力推倒了上述隔离自住房和商品房之间的两米高铁栅栏。据财新记者了解,当天在自住房和商品房两类业主之间发生了激烈冲突,警方带走了四名自住房业主人士。(详见“龙湖北京小区自住房业主推倒隔离墙”)

  然而短短一天后,1月13日上午,商品房业主通过恢复并加固铁门的方式申诉,他们的理由是——房价6.8万-8万元/平方米、物业费每月7.2元/平方米的商品房,和房价2.2万元、 物业费每月3.4元/平方米的自住房小区,理应隔离;这道从商品房售楼沙盘到交房时始终存在的铁门,理应继续存在。

  “就算是要拆,也应该是行政执法部门来执行,现在重新加固铁门只是为了保障人身安全,并且希望双方可以坐下来协商。”商品房业主代表向财新记者称,铁门被拆后,一位自住房业主女士进入商品房区域,和一位商品房业主女士发生肢体冲突,因此商品房业主重建并加固了铁门,以求自保。

  在小区内,一个白色方形帐篷耸立在并不宽敞的空地上。这是商品房业主近期搭建,用于商讨护墙事宜的临时据点。

  但是拆墙者亦有政策依据为后盾。2015年8月1日,北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》,其中明确要求:实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。然而这一文件是在龙湖拿地后出台,当时龙湖上述小区地块的产品规划和利润测算已经完成。

  2017年8月,北京市住建委约谈20多家房企后,进一步明确:开发商在小区违法设置隔离,将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商,住建委要求限期整改:8月31日前拆除,9月1日开始检查。不过北京涉及配建隔离问题的项目绝大多数目前还未交房,因此类似龙湖小区的业主矛盾尚未全面爆发。

  据财新记者此前了解,2017年秋季,政府、开发商和“首开龙湖天璞”业主三方协商的解决方案是——已交房入住小区不拆墙,开发商在自住房区域通过补植绿化,增设消防等方式进行补偿;未交房入住小区则直接拆墙。(详见“龙湖北京小区自住房业主推倒隔离墙”)

  开发商在政府、政策要求与现实矛盾冲突之间左右为难。商品房业主代表认为,“开发商扮演了‘和稀泥’的角色”,从商品房售楼到交房,开发商一直承诺分割,现在的做法有违销售承诺。在2017年夏季,开发商曾拆除隔离铁门迎接自住房业主看房,但只短短几天,就被商品房业主发现,重新把铁门装了回去。不过,接近龙湖地产的人士对此解释称,当时铁门并未拆除,只是加了临时施工围栏的横幅,以迎接政府的“拆墙”检查。

  商品房业主代表认为,商品房和自住房业主之间的沟通,过于依赖社交舆论等间接传播渠道,“双方业主从头到尾没有坐下来好好谈一次,开发商两边沟通后,给我们的反馈理由是:自住房业主不愿意谈”。

  此前,财新记者从自住房业主处了解,其拆墙的诉求是:隔离后自住房区域的容积率提升,绿化率下降;并且,隔离后,自住房居民仅有一条出入道路,遇到突发事件,或有疏散隐患。

  接近龙湖地产人士表示,为了满足自住房业主诉求,开发商已经补植绿化,尽可能营造与商品房接近的小区环境,“铁门只要能打开,就不属于违建,开发商无权拆除”。

  商品房业主亦向财新记者表示,铁门并不是围墙,即便存在,也可以打开。在1月12日自住房入住当日,商品房业主原本筹备了业主欢迎活动,准备打开铁门,却迎来了自住房业主暴力拆墙。他还认为,隔离管理对自住房绿化和容积率的影响事实上并不大,而商品房相关指标却受围墙打通后的较大的负面影响,而自住房满五年交易后的市场溢价却会因此提高。

  购置价值悬殊的高档商品房和配建保障房之间,究竟如何解决产品区隔、平衡两类业主利益等问题,既是棘手的社会问题,也是极富挑战的房地产开发技术问题。这是自2013年底以来,北京市供地时要求商品房地块原地配建保障房后,意想不到的“后遗症”,引起了房地产行业、消费者乃至整个市场的关注和讨论。(详见《财新周刊》报道“‘一地两房’后遗症爆发” )

  铁门反复推倒再重来,并非长久之计,商品房业主对此表示,此前曾想要通过绿化带、树木等软隔离的方式妥协,但这扇铁门作为两边除了各自主出口的消防安全通道,并不能种植绿化,以保证在必要时能打开。他们认为,铁门即便存在,也可以常开,双方增进沟通和感情,例如通过老人和孩子在小区的互动,来消除隔阂,才是长久之道。

  一位市场观察人士认为,政府和开发商应当积极引导,协调两类业主理性沟通,形成妥善的处理方案。“拆掉了物理的围栏,人心的墙也能随之拆掉吗?这才是根本。”他说。

商品房业主迅速恢复围墙 北京龙湖小区拆墙事件陷拉锯战

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